티스토리 뷰
목차
2025년 종합부동산세, 어떤 점이 바뀌었을까?
2025년 들어 부동산 시장을 둘러싼 정책 변화가 다시 한번 주목받고 있습니다. 그중에서도 종합부동산세, 흔히 '종부세'라고 불리는 세금은 고가 부동산을 가진 사람들에게는 결코 가볍게 넘길 수 없는 이슈입니다. 특히 올해는 제도가 일부 개편되면서 실수요자와 다주택자 모두에게 영향을 미치게 되었죠.
그렇다면 구체적으로 어떤 점이 바뀌었을까요? 이번 글에서는 종부세의 기본 개념부터 시작해서, 2025년에 달라진 부분, 공제 기준, 그리고 실질적인 절세 전략까지 정리해 보겠습니다. 단순히 숫자만 나열하는 것이 아니라, 실제로 어떤 점을 조심하고 준비해야 하는지 ‘사람의 눈’으로 풀어보겠습니다.
종합부동산세란, 누구에게 해당될까?
많은 분들이 종부세에 대해 막연히 "비싼 집을 가지면 내는 세금"이라고 알고 계십니다. 틀린 말은 아니지만, 조금 더 정확히 말하자면 '공시가격이 일정 금액을 초과하는 부동산'에 대해 부과되는 국세입니다.
재산세와는 별개로, 일정 금액을 초과한 자산에만 부과되며, 기본 과세 대상은 세 가지로 나뉩니다. 하나는 주택, 다른 하나는 종합합산토지(활용되지 않은 토지 등), 마지막은 별도합산토지(상업용 건물의 부속토지 등)입니다.
이 세금은 매년 6월 1일을 기준으로 판단하며, 해당 시점에 본인이 보유한 부동산의 공시가격을 기준으로 세무 당국에서 부과 여부를 결정합니다.
2025년 기준 공제 금액은 어떻게 바뀌었을까?
이번 해의 핵심 변화 중 하나는 바로 '공제 금액의 상향'입니다. 기존에는 1세대 1주택자에게 11억 원까지 공제해 주던 기준이 올해부터는 12억 원으로 상향됐습니다. 시가 기준으로 따지면 약 17억 원 전후의 주택을 가진 분들이라면 종부세 부담에서 일부 벗어날 수 있는 여지가 생긴 셈이죠.
반면 다주택자의 경우에는 기존처럼 공시가격 합산 9억 원을 넘으면 과세 대상이 됩니다. 다만 변화가 하나 있다면, 예전에는 다주택자에게 ‘중과세율’이 적용됐지만, 2025년부터는 그 규정이 사라졌다는 점입니다. 즉, 이제는 일반세율로 통일돼 부담이 다소 완화되었죠.
공시가격 현실화율은 그대로, 체감은?
올해도 공시가격 현실화율은 평균 70% 수준으로 유지됩니다. 이 말이 조금 어렵게 느껴질 수 있는데, 쉽게 설명하자면 실제 거래가 대비 공시가격이 평균적으로 70% 정도 반영된다는 뜻입니다.
하지만 주택이 위치한 지역이나 유형에 따라 이 현실화율이 체감되기는 다를 수 있습니다. 특히 인기 지역이나 가격이 급등했던 곳이라면 실질적으로 느끼는 과세 기준은 훨씬 높을 수도 있죠. 공시가격은 단순 숫자가 아니라 세금과 직결되는 기준이기 때문에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
과세 제외 대상도 있다: 합산배제신고는 필수
모든 부동산이 종부세 대상은 아닙니다. 특정 조건을 갖춘 자산은 과세 대상에서 빠질 수 있습니다. 대표적으로는 장기임대주택, 미분양 주택, 주택 신축용 토지 등이 있습니다.
다만 주의할 점은 '자동 제외'가 아니라는 겁니다. 이런 자산은 **9월 16일부터 30일 사이**에 '합산배제신고'를 해야만 종부세 계산에서 제외됩니다. 시기를 놓치면 과세 대상에 포함 돼버리기 때문에 일정 관리는 필수입니다.
현실적인 절세 전략 세 가지
종부세를 줄이기 위한 방법은 단순하지 않습니다. 그러나 대표적으로 많이 활용되는 방법 세 가지를 소개하자면 다음과 같습니다.
1. 부부 공동명의
공시가격이 13억 원인 주택을 단독 명의로 갖고 있다면, 12억 원 공제를 받아도 1억 원이 과세 대상이 됩니다. 하지만 부부 공동명의로 바꾸면 각각 6.5억 원씩 분산되어 공제 기준 이내로 들어갈 수 있죠.
2. 가족 간 증여
배우자나 자녀에게 일부 지분을 증여함으로써 보유 자산을 분산할 수 있습니다. 물론 증여세, 취득세 등의 다른 세금이 발생하지만, 장기적으로 보면 종부세 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
3. 장기임대사업자 등록
요건이 까다롭긴 하지만, 등록 조건을 충족하면 종부세에서 제외되는 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 무리한 등록은 되레 손해일 수 있으니 반드시 사전에 검토가 필요합니다.
결론: 피할 수 없다면, 준비는 확실히
종합부동산세는 단순히 '내야 할 세금'을 넘어 자산 전략과 직결되는 중요한 요소입니다. 2025년 제도 개편으로 일부 완화된 부분도 있지만, 여전히 고가 주택 보유자에게는 부담이 적지 않습니다.
과세 기준일인 6월 1일과 신고 시기, 그리고 명의 구조 변경 여부 등을 종합적으로 고려하여 선제적으로 대응한다면 세금 부담을 충분히 줄일 수 있습니다. 지금이야말로 종합부동산세에 대한 전략을 다시 정비하고, 내 자산에 맞는 맞춤형 절세 계획을 세워야 할 때입니다.