부동산 시장의 규제가 강화되면서 주택을 보유한 이들이 가장 신경 쓰는 부분 중 하나가 바로 ‘보유세’입니다. 특히 재산세와 종합부동산세는 해마다 공시가격 인상과 함께 납세자의 부담이 커지고 있으며, 정부의 세제 개편에 따라 세금 체계가 자주 바뀌고 있어 이해하기가 쉽지 않습니다.
이 글에서는 보유세의 구조를 꼼꼼히 짚고, 1주택자와 다주택자가 각각 활용할 수 있는 절세 전략까지 상세히 안내합니다.
1. 보유세의 개념과 계산 방식 이해하기
보유세는 부동산을 ‘가지고 있는 것’에 대해 매년 부과되는 세금으로, 크게 재산세와 **종합부동산세(종부세)**로 나눌 수 있습니다. 먼저 재산세는 지방세에 해당하며, 주택이나 건물, 토지 등 일정 가치를 넘는 부동산을 보유한 사람이라면 누구나 납부해야 합니다. 과세기준일은 매년 6월 1일로, 해당 날짜에 부동산을 소유하고 있다면 그 해 재산세 납부 대상이 됩니다.
재산세는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율’의 구조로 계산됩니다.
2024년 현재 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%이며, 과세표준에 따라 0.1%~0.4%의 누진 세율이 적용됩니다.
예를 들어, 공시가격이 3억 원인 아파트라면 과세표준은 1.8억 원이고, 이에 맞는 세율이 적용돼 세액이 계산됩니다. 여기에 도시지역분 재산세, 지방교육세 등이 추가로 붙는 경우가 많습니다.
종합부동산세는 국세로 분류되며, 고가 주택을 보유한 사람 또는 다주택자가 주요 납세 대상입니다. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원을 넘으면 종부세 과세 대상이 되고, 다주택자의 경우 주택 합산 공시가격이 9억 원을 넘으면 해당됩니다. 과세 표준이 올라갈수록 누진 세율이 적용되며, 보유기간과 나이에 따라 고령자공제 및 장기보유공제가 중복 적용될 수 있습니다.
특히 2024년부터는 종부세 제도가 개편되면서 다주택자의 부담은 다소 줄었고, 1주택자에 대한 세제 혜택은 확대되었습니다. 그러나 공시가격 현실화가 계속되면서 실제 납부 세액은 오히려 증가한 경우도 많아, 매년의 정책 변화에 주의해야 합니다.
2. 주택 유형별 절세 포인트 알아보기
절세 전략은 본인이 처한 주택 보유 상황에 따라 달라집니다. 1세대 1주택자는 종부세 부담이 상대적으로 낮지만, 공시가격이 9억 원을 넘으면 과세 대상이 되므로 전략이 필요합니다. 대표적인 방법이 바로 고령자공제와 장기보유공제입니다.
60세 이상이면서, 동일 주택을 5년 이상 보유했다면 공제율이 각각 최대 40%까지 적용되며, 두 공제를 합치면 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.
이러한 공제를 받기 위해선 실거주 요건도 중요합니다. 주소지 등록만 되어 있고 실제로 거주하지 않으면 공제 대상에서 제외될 수 있으며, 국세청의 거주 사실 조사에 대비해 전기요금, 통신요금, 지역 커뮤니티 활동 등 실거주 증빙자료를 갖추는 것이 좋습니다.
반면 다주택자의 경우 종부세 중과 대상이 될 수 있기 때문에, 주택 수를 줄이거나 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 받는 전략이 유효합니다. 예를 들어 8년 이상 장기 임대 등록을 하면 재산세 감면이나 종부세 합산배제 혜택이 가능했습니다.
다만 2021년 이후 임대사업자 제도가 일부 폐지되거나 요건이 강화되었으므로, 반드시 현재 기준으로 검토해야 합니다.
또한 절세를 위해 공동명의로 소유하는 경우도 많습니다. 부부가 공동으로 주택을 보유하면 각자 공제 한도를 적용받아 종부세 회피가 가능한 구조가 되기도 합니다. 단, 명의 변경 시 증여세가 발생할 수 있으므로, 자산 이전 시 반드시 세무사 상담을 통해 절세 가능성과 리스크를 함께 검토해야 합니다.
3. 실전 절세 전략과 최신 정책 활용하기
보유세 절세를 위해 가장 먼저 할 일은 공시가격을 정확히 파악하는 것입니다. 공시가격이 시장가격보다 지나치게 높게 책정되었을 경우, 이의신청을 통해 정정할 수 있습니다. 이의신청은 매년 3월~4월경 가능하며, 실제 성공 시 수십만 원 이상의 세금 절감 효과가 생깁니다. 신청은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미를 통해 가능합니다.
또 하나의 전략은 저가 주택으로의 갈아타기입니다. 실거주 목적이라면 공시가격 1억 원 이하의 저가 주택을 매입하면 재산세, 종부세 부담을 현저히 줄일 수 있습니다. 특히 수도권 외곽이나 지방 주요 도시에 위치한 신축 저가 아파트는 주거 만족도도 높고 세금도 적게 부과되는 좋은 선택이 될 수 있습니다.
2025년부터는 **종부세 과세 기준이 상향(1세대 1주택 12억 원)**되었으며, 공정시장가액비율도 하향 조정되면서 전반적인 부담은 완화된 것으로 보입니다. 하지만 공시가격은 해마다 오르고 있으며, 특정 지역은 시세보다 공시가격이 더 높은 역전현상도 발생하고 있어 정기적인 모니터링이 필요합니다.
또한 매년 9월경에는 재산세 납부가 시작되며, 연세액의 2분할 납부 또는 연납 할인 제도도 고려해 볼 수 있습니다. 특히 1월에 선납할 경우 1~2%의 할인이 제공되므로 여유가 있다면 선납을 추천드립니다.
장기적으로는 다주택 정리, 명의 전략, 공제 요건 충족 등을 통해 세금의 흐름을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.
4. 보유세 절세는 ‘정책+계획’의 조화가 중요하다
보유세는 피할 수 없는 정기 지출이지만, 제도와 구조를 정확히 이해하면 충분히 줄일 수 있습니다. 특히 재산세와 종부세는 해마다 변경되는 세율과 공제 조건에 따라 실제 납부 금액이 크게 달라지므로, 정책의 흐름을 미리 파악하고 본인의 상황에 맞게 전략을 세워야 합니다. 무리한 투자보다 합리적인 세금 설계가 부동산 자산을 지키는 첫걸음입니다.
지금부터라도 내 집의 공시가격, 명의 구조, 실거주 요건을 꼼꼼히 점검해 보는 것이 현명한 납세자의 시작입니다.