재개발·재건축과 양도소득세

부동산 시장에서 재개발이나 재건축은 여전히 매력적인 투자처로 꼽힙니다. 특히 도심 내 노후 주거지를 정비해 새롭게 아파트를 짓는 구조이기 때문에 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있죠.

하지만 이런 사업에 참여하면서 양도소득세를 비롯한 세금 문제가 복잡하게 얽혀 있다는 점, 알고 계셨나요?

특히 조합원 입주권을 양도할 경우, 그 시기나 등기 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있고, 미등기 자산의 양도는 최대 70%까지 중과세율이 적용되기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.

이번 글에서는 재개발·재건축 사업개요, 추진 절차, 양도소득세 계산 방식, 조합원입주권 양도 시 유의할 점, 미등기 양도 예외 사항까지 하나하나 차근히 정리해 드릴게요.

📌 재개발·재건축 사업이란?

재개발과 재건축은 오래된 주거지를 정비하고 새로운 주택을 공급하는 도시 및 주거환경 정비사업입니다.

두 사업 모두 아래와 같은 절차로 진행됩니다.

이 과정에서 조합원은 기존의 주택이나 토지를 조합에 넘기고, 대신 입주권이나 신규 주택의 권리를 부여받게 됩니다.

‘관리처분계획 인가일’은 입주권의 취득 시점으로 간주되며, 양도소득세 계산의 기준 시기로도 작용합니다.

즉, 이 인가일 이후에 입주권을 양도하면 과세 대상이 될 수 있으며, 보유기간 및 비과세 요건 등에서 중요한 기준점이 됩니다.

재개발이나 재건축을 통해 새로 취득한 주택도, 다음과 같이 보유기간을 통산하여 양도소득세를 계산합니다.

이 통산 보유기간은 장기보유특별공제 적용 여부에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 총 보유기간이 10년 이상이면 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 절세에 유리합니다.

조합원이 종전 토지나 건물을 넘기고 입주권이나 대체 자산을 받은 경우, 이를 ‘환지’로 간주하여 과세 대상에서 제외하기도 합니다.

다만, 이때 발생하는 청산금(추가로 받은 현금)은 과세 대상입니다.

입주권도 결국 재산권이기 때문에 양도 시 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
하지만 다음 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

✅ 비과세 요건

이 외에도 분양권 보유 상태에서 기존 주택을 양도한 경우, 1세대 1 주택 비과세가 적용되지 않음을 유의해야 합니다.
※ 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 이 규정이 적용됩니다.

⚠️ 미등기 양도 시 중과세 주의

등기를 하지 않은 자산을 양도하게 되면, 무려 70%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.
하지만 예외적으로 미등기 양도로 보지 않는 경우도 있으니 아래 내용을 참고해 주세요.

✅ 예외 인정되는 경우

이런 자산들은 실질적으로 등기가 어렵거나, 법적으로 예외 사유가 인정되어 중과세 대상에서 제외됩니다.

재개발·재건축은 기대 수익이 큰 만큼, 세금 이슈가 복잡하게 얽혀 있는 분야입니다.

특히 양도소득세는 입주권의 취득 시점, 보유기간 통산, 미등기 여부에 따라 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

✔️ 입주권 양도 시기와 등기 상태
✔️ 조합원 자격의 유지 여부
✔️ 1세대 1주택 요건 충족 여부
✔️ 장기보유특별공제 대상인지

이러한 요소들을 사전에 꼼꼼히 따져보고, 세무 전문가의 상담을 통해 절세 전략을 수립하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

📌 실제 사례에 따라 해석이 달라질 수 있으니, 재개발 또는 재건축 참여 전에는 반드시 나의 세무 상황을 세무사와 상의하고 정확히 분석해 보세요!