부담부증여 : 절세 전략과 양도세 계산법

 

 

 

 

최근 가족 간 부동산 이전을 고민하는 분들 사이에서 **‘부담부증여’**라는 단어를 자주 듣게 됩니다. 처음에는 다소 낯선 개념이지만, 알고 보면 절세 수단으로 꽤 매력적인 방식이기도 해요. 그런데 단순히 '세금을 줄일 수 있다더라'는 말만 듣고 바로 실행에 옮기면, 예상하지 못한 세금 문제로 곤란을 겪을 수도 있습니다. 그래서 오늘은 부담부증여가 도대체 어떤 방식인지, 실제로 절세가 가능한지, 또 주의할 점은 무엇인지 차근차근 짚어보겠습니다.

부담부증여가 뭘까?

 

말 그대로 해석하면, ‘부담이 있는 증여’입니다. 말만 들어서는 헷갈리죠. 쉽게 말하면, 부동산을 증여하면서 그에 딸린 대출이나 채무도 함께 넘기는 방식이라고 보시면 됩니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 아파트를 물려주는데, 그 아파트에 남아 있는 대출이 있다면, 자녀가 그 대출까지 떠안는 구조인 거죠.

그런데 이게 단순한 증여가 아니라 양도와 증여가 동시에 적용되는 복합적인 거래입니다. 채무를 넘기는 부분은 양도소득세의 대상이고, 나머지 순수한 증여 부분은 증여세가 부과돼요. 즉, 한 거래에 두 가지 세금이 붙는 셈이죠.

양도소득세, 생각보다 복잡합니다

 

부담부증여에서 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 양도소득세입니다.
‘대출 넘겼으니 대충 계산해서 내면 되겠지’ 하고 넘어가기 쉽지만, 실상은 꽤 복잡해요. 일단 양도세는 채무 금액을 기준으로 계산되는데요. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 5억 원짜리 대출과 함께 넘겼다면, 그 5억 원이 양도가액으로 간주됩니다.

그다음엔 원래 부모가 해당 부동산을 얼마에 취득했는지도 따져야 합니다. 만약 6억 원에 취득한 부동산이라면, 비율 계산을 통해 3억 원 정도가 양도세 계산 시의 취득가액이 되겠죠. 그러면 양도차익은 2억 원(5억 - 3억)이 되고, 여기에 세율이 적용됩니다.

문제는 세율이 상황마다 다르다는 거예요. 보유 기간이 1년 미만이라면 무려 45%, 조정대상지역 내 다주택자라면 최대 70%까지 양도세가 적용될 수도 있습니다. 그래서 부담부증여를 고려할 땐 단순한 숫자 계산이 아니라, 세부적인 조건까지 꼼꼼히 확인하는 게 정말 중요해요.

장기보유특별공제, 놓치지 마세요

 

그래도 희소식이 하나 있다면, 장기보유특별공제는 부담부증여에도 적용된다는 점입니다. 이 제도는 말 그대로 오래 부동산을 보유한 사람에게 세금을 깎아주는 혜택인데요, 일반 부동산은 최대 30%, 1세대 1주택 조건을 충족하면 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

조건은 보유 기간 + 거주 요건입니다. 예를 들어 10년 이상 보유하고 2년 이상 실거주했다면, 1세대 1주택 기준으로 양도차익의 80%까지 세금에서 공제를 받을 수 있어요. 부담부증여를 고민 중이라면, 기왕이면 공제를 극대화할 수 있는 타이밍을 노리는 게 현명한 선택입니다.

 

 

예시로 한 번 살펴볼게요

 

자, 실제 사례를 하나 들어볼게요.
부모가 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면서, 5억 원의 대출까지 함께 넘겼다고 가정해보죠. 이 경우 양도소득세는 5억 원에 대해 부과되고, 취득가액이 6억 원이었다면 비율 계산으로 약 3억 원이 반영됩니다.
결과적으로 2억 원의 양도차익이 생기고, 이 부분에 대해 보유 기간과 세율에 따라 양도세가 결정됩니다.

만약 이 아파트가 조정대상지역에 있다면 중과세율까지 붙으니, 사전에 위치와 규제를 확인하는 것도 잊지 마세요. 이 하나 차이로 세금 수백만 원에서 수천만 원까지 달라질 수 있으니까요.

절세하려면 이렇게 접근해 보세요

 

부담부증여를 통해 세금 줄이는 건 분명 가능한 일입니다. 하지만 ‘적당히’ 해서는 안 됩니다. 실전에서 쓸 수 있는 절세 전략 몇 가지를 정리해 볼게요.

1. 보유 기간 충분히 확보
   최소 10년 이상 보유하고 증여하면 장기보유특별공제 효과를 최대한 볼 수 있습니다.
2. 실거주 요건 충족하기
   1세대 1주택자는 2년 이상 실거주해야 최대 공제가 가능하니, 미리 거주 계획을 세우는 게 좋아요.
3. 조정대상지역 여부 확인
   해당 부동산이 조정대상지역에 해당하는지 확인하고, 필요시 다주택 상태를 해소한 뒤 진행하면 중과세 피할 수 있어요.
4. 전문가 상담 필수
   아무리 계산에 자신 있어도, 세무사의 한 마디가 세금 수백만 원을 줄일 수도 있어요. 반드시 상담 받아보세요.
5. 취득가액 증빙 잘 챙기기
   과거 매입 시 리모델링 비용이나 기타 경비가 있다면 꼭 증빙 자료로 챙겨두세요. 양도차익 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.

마무리하며: 세금도 전략이 필요한 시대

 

부담부증여는 단순한 증여와는 차원이 다른 복합 구조입니다. 잘만 활용하면 분명 절세의 기회가 될 수 있어요. 하지만 준비 없이 접근한다면, 그 반대로 세금 부담이 배로 늘어나는 상황도 충분히 발생할 수 있습니다.

결국 핵심은 하나입니다.
사전에 꼼꼼히 따져보고 전략적으로 움직일 것.

이 한 가지 원칙만 지켜도, 부담부증여는 더 이상 두려운 제도가 아닌, 똑똑한 절세 수단으로 바뀔 수 있습니다.
혹시 지금 부담부증여를 고민하고 있다면, 오늘 이 글이 그 첫걸음을 잘 디딜 수 있게 도와주는 안내서가 되었으면 좋겠습니다.